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规模扩张与业务转型助推 去年中国房地产并购额同比增三成

  证券时报记者 梅双

  随着房地产行业“存量时代”的临近,越来越多的房企开始了运营方向的转型,积极寻求地产业务之外的新增长点。业务转型的需求也推动了房地产行业并购。3月29日,普华永道发布的《房地产并购市场2017年回顾》报告显示,2017年全年,中国境内房地产相关的并购交易482笔,数量同比增加6.4%;交易金额约810亿美元,同比增加30.6%。

  报告指出,实现规模化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。

  销售额500亿以上房企继续扩容

  2017年,排名前列的大型房企继续保持较快增长,行业集中度进一步提升。从销售金额来看,排名前20的房企销售金额已超过全国总销售金额的三分之一,较2016年上升了7.3%。

  数据还显示,2017年销售额500亿元以上的房地产企业继续扩容。2017年,销售额500亿-1000亿元的房企达到21家,而2016年这一数字为11。2017年,销售额1000亿-3000亿元的房企为11家,比去年增加两家。

  普华永道中国房地产行业并购服务主管合伙人翟黎明表示,房地产行业存在明显的规模优势,而并购是企业快速实现规模增长的重要方式。尽管去年并购活动一定程度上受到金融去杠杆的影响,但不同规模的房地产企业在融资渠道和资金成本的巨大差异,事实上也加剧了行业巨头对中小型房企的并购,形成强者愈强的局面。

  从投资者类型来看,2017年房地产并购交易继续以公司买家为主导,同时私募基金的活跃度显著上升, 交易数量和金额分别增长96%和83%。

  从区域上来看,2017年房地产并购交易金额最高的地区为广东、北京、上海和浙江。其中广东省交易金额最大,达约190亿美元,同比增长111%,其次为北京,交易金额约80亿美元,上海排名第三。

  房企加速产业拓展与转型

  报告分析指出,随着房地产行业“存量时代”的日益临近,越来越多的房企开始从传统的“拿地卖房” 向“运营为王,赋能增值”的方向转型发展。

  拿地成本居高不下,房地产存量待消化,可开发的增量市场有限,盈利压力增大是转型的主要原因。从2017年的交易中可以看到,有更多房企采取“出售与持有运营并举”的战略,通过合资合作、兼并收购,在物业管理、社区增值服务、长租公寓等领域积极下注。资产类型上不再局限于传统的住宅和商业地产,而是着眼于物流地产和共享办公等这样的新业态。

  比如,绿地向基建、大消费、金融等多元产业发展;莱蒙国际出售资产降低负债,加速向房地产+大健康的投资转型;恒大收购武汉巴登城,逐渐加大文化旅游开发业务。

  对此,翟黎明表示,房企积极探索在地产业务之外寻求新的增长点,积极布局文旅、教育、医养、金融、互联网等赋能增值的轻资产模式。这种转型预计将在未来一段时间内持续。

  与国内市场的持续活跃不同,2017 年中国房地产企业的海外并购交易数量仅 46 笔,几乎是 2016 年的一半,但交易金额超过 500 亿美元,是 2016 年的 3.5 倍,平均单笔交易金额大幅增长。2017 年房地产海外并购物业类型中,物流和土地类并购交易金额占比最大,核心地段商业或住宅类海外投资相对比较活跃。

  展望未来,翟黎明表示,随着国内房地产行业集中度进一步提升,未来市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据。而在全球范围,结合“一带一路”的战略机遇,东南亚等发展中国家的新型城市开发、城市综合体建设等大型项目可能带来新一轮的对外并购增长。

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